1. 일본 부동산 투자의 이점은 무엇인가?
안정성: 일본의 부동산 시장은 상대적으로 안정적이고 안전합니다. 일본은 세계에서 가장 발전하고 도시화가 심한 나라 중 하나 입니다. 비록 지난 30년 간 일본의 GDP 성장률이 2%대 이하에 머물렀지만 여전히 세계 최고의 문화, 경제, 정치 중심지 중 하나의 위치를 유지하고 있습니다. 최근에는 오랜 침체의 늪을 조금씩 벗어나고 있다는 소식도 들립니다.
소유권: 외국인은 일본에서 토지와 주택을 소유할 수 있는데, 이는 다른 아시아 여러 나라에서는 불가능합니다. 이는 부동산을 소유함에 있어서 투자자들은 일본 국민들과 같은 권리를 가질 수 있습니다.
안전한 피난처: 일본 부동산 시장은 아시아에서 가장 안전한 시장 중 하나로 평가받고 있습니다. 신뢰할 수 있어 투자하기에 매력적인 곳으로 정평이 나 있습니다.
관광 붐 : 일본은 최근 관광 붐이 일면서 세계 각국의 관광객을 유치하고 있습니다. 이러한 관광 증가는 부동산에 대한 수요를 증가시켜 투자하기에 좋은 시기입니다. 코로나 팬데믹 이전인 2019년 기준 방일 외국인은 3,188만 명으로 역대 최고치를 기록했고, 팬데믹 이후인 2023년 4월 입국자수 회복율이 67%로 코로나 타격을 상당 부분 극복해나가고 있는 상황입니다.
2. 일본 부동산 투자 시 알아야 하는 주요한 법률 및 세제 지식은?
일본에서 부동산에 투자할 때는 시장 동향, 법 규정, 일본어 의사소통 능력 등에 대한 지식을 갖추는 것이 중요하며, 아울러 부동산 투자 관련 세금을 이해하는 것도 중요합니다. 일본의 부동산 투자자가 부담하는 세금으로는 인지세, 등록 및 부동산 취득세, 소비세 등이 있습니다. 미미한 인지세를 제외하고 주요 세금을 살펴보면 다음과 같습니다.
부동산 취득세: 부동산 취득세는 토지 또는 건축물의 취득에 대하여 과세하는 것으로 과세 표준은 공인 대장에 기재된 부동산의 가액으로 시가보다 낮은 경우가 많습니다. 재산의 종류에 따라 세율이 달라지게 되는데, 현재 토지 및 주거에 대해서는 3%, 주거 이외의 건축물에 대해서는 4%의 세율을 적용하고 있습니다.
등록 면허세: 등록 면허세는 부동산의 매입이나 건물의 건축 등 부동산의 거래에 부과되는 세금으로 거래 유형에 따라 등록 면허세의 금액이 다르며, 통상적으로 공식 대장에 기재된 가액의 백분율로 되어 있습니다. 예를 들어, 매매일 경우 등록 면허세는 현재 공인 대장에 기재된 가액의 2%입니다.
소비세 : 소비세는 일본의 재화 및 용역의 판매에 부과하는 부가가치세로서 현재 10%로 정해져 있습니다.
일본에서 부동산을 구입한 후 소유 기간 내내 내야 하는 세금 및 잡비가 있는데, 여기에는 고정자산세, 도시계획세 등이 포함됩니다. 이들 세금은 각 도시의 세무서, 우체국, 편의점, 금융기관 등에서 납부할 수 있습니다.
고정자산세 : 소유하고 있는 부동산에 대해서 년 1회 납부하는 내는 세금으로 표준세율은1.4% 수준입니다.
부동산 소득세 : 부동산을 임대하고 부동산 소득을 얻었을 때 그 소득에 소득세가 부과되며, 소득세 신고는 1년 단위로 해야 합니다. 예를 들어 195만 엔 이하는 5%, 330만 엔 이하는 10%의 세금을 납부해야 합니다.
이들 세금은 일본 부동산 투자자들이라면 반드시 확인해야 하는 사항이며, 이와 관련해서 세무 전문가 또는 법률 전문가와 상의하는 것이 필요합니다.
3. 일본 부동산 투자 현지 네트워크 활용에 대해서 알아보자
요즘에는 투자에 있어서도 발품보다 손품이 중요해지고 있습니다. 다행히 우리가 일본 부동산 투자를 위해 참조할 수 있는 사이트들이 있습니다. 일본에는 Suumo, Homes, At Home 및 Real Estate Yahoo와 같은 사이트들이 인기가 있습니다. 이러한 웹사이트는 매매 또는 임대용 부동산 정보를 제공하며, 나아가 일본 부동산 시장을 탐색하는 데 도움이 되는 현지 부동산 에이전트와 연결될 수 있습니다.
부동산 구입 못지 않게 중요한 것이 유지 관리와 임대하는 경우 세입자 관리입니다. 다행히 일본은 이런 사후 관리 영역에 있어서 부동산 전문 회사 서비스가 잘 갖추어져 있습니다. 비용은 들어가지만 한국에 비해서는 상대적으로 스트레스가 덜한 편입니다.
유지관리: 시간이 지남에 따라 재산의 가치가 감소하지 않도록 잘 유지하는 것이 중요합니다. 여기에는 정기적인 청소, 수리 및 필요에 따라 개보수가 포함됩니다.
세입자 관리: 만약 부동산을 임대한다면, 세입자들을 효과적으로 관리하는 것이 중요합니다. 세입자들이 입주하기 전에 그들을 선별하고, 제때에 임대료를 모으고, 세입자들이 거주하는 동안 발생하는 모든 문제들을 해결하는 것도 포함됩니다.
결론: 일본 부동산은 새로운 투자 기회가 될 수 있다. 지나친 욕심만 버린자!
많은 사람들은 일본의 일어버린 30년과 더불어, 부동산 버블 붕괴에 기억이 고정되어 있습니다. 그러나 도쿄를 비롯해 지방 거점 도시들 부동산 가격은 이미 상승 중입니다. 앞서 설명한 것처럼 일본은 부동산 유지 및 임대 관리에 대한 서비스가 잘 갖추어져 있습니다. 계약 규정도 까다로워 세입자들이 대체로 집을 깨끗하게 사용하는 편입니다. 유지 및 관리에 있어서 분명히 장점이 있다는 말입니다. 적절한 임대 수익을 염두에 두고 시세차익은 플러스 알파 개념으로 보수적으로 접근한다면 새로운 기회를 발견할 수 있다고 생각합니다. 주요한 법률, 세금 관련 확인 작업은 필수라고 하겠습니다. 일본 부동산에 대해서는 앞으로 차차 여러 분석 글을 올리도록 하겠습니다.
