※ 본 글은 투자·재무 자문이 아니라 정보 공유 목적의 개인적 관찰입니다. 투자·세무·법률 판단은 반드시 공식 자료와 전문가 상담을 거친 뒤 본인 책임으로 내려주세요.
1. 금리는 ‘배당 할인율’이자 ‘자금 조달 비용’
리츠는 **자산 가치**와 **부채 구조**를 동시에 안고 갑니다. 금리 상승기에는 할인율 상승으로 NAV 프레셔가 오지만, 동시에 인플레이션·임대 성장 기대가 상쇄할 수도 있습니다.2. 교훈 1: 곡선의 기울기가 중요
단기만 오르고 장기가 둔하면 **스테그플레이션형** 우려가, 장기가 함께 오르면 **성장 재평가형** 해석이 나올 수 있습니다. [BOJ 통계](https://www.boj.or.jp/en/statistics/index.htm/)로 곡선을 먼저 봅니다.3. 교훈 2: 레버리지 품질
같은 금리 충격이라도 **고정·변동 부채 비중**, **이자보상배율**에 따라 배당 안정성이 갈립니다. [FSA](https://www.fsa.go.jp/en/) 자료는 금융 시스템 리스크를 읽는 보조선입니다.4. 교훈 3: 섹터별 임대 구조
오피스·물류·리테일·호텔은 금리 민감도가 같지 않습니다. **가중평균 임대 잔존**이 짧을수록 재계약 리스크는 크지만, 금리 전망 반영도 빠릅니다.5. 맺으며
과거 패턴은 미래를 보장하지 않습니다. 종목별 공시와 사업보고서를 확인하십시오.면책 문구
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