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賃貸利回り vs キャピタルゲイン：東京小型投資ユニットの損益分岐思考法

表面利回り(4~5%)と実質利回り(1.5~2.5%)のギャップを分解し、保有コスト・税金・金利・為替シナリオを一枚のシートに整理して、東京小型物件のキャッシュフロー勝負と値上がり勝負の損益分岐を明確に分離します。