賃料利回りとキャピタルゲイン：東京の小型投資物件の損益分岐

※ 本記事は投資・税務・法務のアドバイスではなく、情報共有を目的とした個人的な観察です。最終判断は公的情報と専門家への相談のうえ、ご自身の責任で行ってください。

1. 表面利回りの落とし穴

賃料÷取得額は空室・修繕・管理費・税・保険控除前の話です。小型は入居者の入替が速く、空室損失が積み上がりやすいです。

2. 値上がりベットの条件

金利・為替・新規供給が同時に有利なとき価格上昇が加速し得ますが、逆風では流動性が先に薄くなることも。日銀統計で金融条件を読みます。

3. 損益分岐シート

• 5年・10年の累計キャッシュフロー（税後イメージ）。
• 売却時の取得・保有・譲渡コストのレンジ。
• 金利+100bpでも持ちこたえるか。

4. MLITと市場構造

土地・建物・取引制度の枠はMLIT。税務・法務の代替ではありません。

5. おわりに

小型は「高利回り」と「高ボラティリティ」が表裏になりがちです。シナリオは常に二本持ちましょう。