※ 本記事は情報提供を目的としており、投資・法務・税務・入国管理等の個別助言や勧誘ではありません。数値・制度・運営・営業時間等は掲載時点のものです。利用・訪問前に公式情報をご確認ください。
日本橋でマンションを購入するまで、私はほぼ2年間、東京の市場を観察し続けました。
取引データを読み込み、物件を追いかけ、まだ買える余裕のないエリアも実際に歩き回りました。区ごとの比較、築年数、管理費、駅までの距離を検討しながら、いざ購入する段階になったとき、私はすでに十分な数の物件を見てきていました。完璧な物件というものは存在しない、あるのはその物件の妥協点を十分に理解した上で受け入れることだけだ、と。
それでも、早いうちに確認しておくべきだったことがありました。
2回目の内見前に聞いておくべきだった質問。買付申込書を提出してから初めて理解した細かな点。
このエッセイは、すべての物件見学に持参すべきだったチェックリストです。
日本で不動産を購入して驚いたことは前の記事でまとめました。今回はその経験をもとにした、より実践的な確認事項のリストです。
これは法律ガイドではありません。日本の不動産購入に関する完全なマニュアルでもありません。単純に、実際にこのプロセスを経て、最も重要だと感じたことの記録です。
内見前
1）築年数を確認する — その年数が意味することまで
日本では、一つの日付が即座に重要になります。1981年6月です。
それ以前に完成した建物は、旧耐震基準（旧耐震基準）で建てられています。それ以降の建物は改正された基準（新耐震基準）に従っています。この違いがその建物のすべてを物語るわけではありませんが、会話の方向を一変させます。
融資に影響します。保険にも影響します。将来の購入者層にも影響します。構造的・維持管理上のリスクをどこまで受け入れるかにも影響します。
私が購入したマンションは旧耐震の建物でした。その決断は意識的なものでした。立地とその他の利点のために、築古の建物を受け入れるという選択です。しかしそのようなトレードオフは、取引の途中で発見するのではなく、最初から意図的に下した判断であるべきです。
旧耐震の物件であれば、すぐにより難しい質問を自分に問いかけてください。そもそも旧耐震の建物を検討する気があるのか、あるとすればどのような条件のもとでか？
答えが「ノー」であれば、多くの時間を節約できます。
2）感情が生まれる前に修繕積立金を確認する
日本のすべてのマンションには修繕積立金があります。大規模修繕のために長期積立される費用です。
私が最初に確認する項目として挙げるのは、建物が自らの将来をどれほど責任を持って準備してきたかを示しているからです。
旧耐震の建物で積立残高が低いからといって、必ずしも悪い物件というわけではありません。しかし通常は3つのうちどれかを意味します。長年にわたって十分に積立てられてこなかった、大規模修繕が近づいている、あるいは最終的には区分所有者がより高い月次負担や特別徴収で差額を補うことになる、ということです。
つまり、積立金が不十分であれば、誰かが後で代償を払うことになります。
その誰かは、あなたかもしれません。
すでに自分がそこに住むイメージを描き始めてから確認を後回しにしないでください。早めに聞いてください。可能であれば長期修繕計画も要求してください。信頼できる修繕スケジュールがあり、管理組合がそれを実際に積立ててきた旧耐震建物は、問題を先送りしてきただけの旧耐震建物とはまったく異なります。
3）月々の維持費を購入価格だけでなく総額で計算する
物件価格は最初の数字に過ぎません。
毎月の支払い義務がずっと続きます。
日本のマンションでは、月次負担は通常管理費、修繕積立金、駐車場代、トランクルーム使用料、その他建物に関連する定期的な費用の組み合わせです。物件によって、これらのコストは購入の採算性を大きく変えることがあります。
実需者にとっては実質的な月々の生活コストを変える要素です。投資家にとっては利回りを変える要素です。
価格は魅力的に見えても、月次管理費が高くて投資判断をすぐに弱めてしまう物件を見たことがあります。購入価格は合理的に見えたのに、管理費と修繕積立金を加えると保有の実質コストが明らかになった旧耐震建物も見てきました。
複数の物件を比較する際は、価格だけでなく月次総保有コストで比較してください。
月々の負担が重い安い物件は、多くの場合、いかなる意味でも安くはありません。
物件にて
4）共用部分を間取り図と同じくらい注意深く確認する
マンションの専有部分はリノベーションが可能です。
その周囲の建物はずっと変えにくいものです。
だからこそ私は共用部分に注意を払います。エントランス、ロビー、エレベーター、郵便受けエリア、専有部分前の廊下、駐輪場、そして確認できればごみ集積場の状態まで。
これらのスペースは、建物が実際にどのように運営されているかを示しています。
清潔なロビーが良い管理を保証するわけではありません。しかし放置は痕跡を残します。切れた電球、壊れた設備、剥がれた掲示、散らかった共用スペース、水染み、あるいは誰も真剣に気を払っていないという全体的な印象。これらはすべて重要です。管理組合、居住者、そして建物内の維持管理文化について何かを語っています。
特に旧耐震マンションでは、管理品質が専有部分自体と同等に重要になることがあります。
共用スペースがすでに疲れた印象の建物の素晴らしい住戸よりも、管理状態の良い建物の普通の住戸の方が良いと思っています。
5）向きと採光を確認し、それを遮る可能性があるものも見る
東京では南向きの住戸は通常プレミアムが付きます。それには理由があります。
採光は多くの購入者が思う以上に日常生活を変えます。冬の暖かさ、朝の雰囲気、洗濯物が乾きやすいか、暗い季節でも家がどれほど快適かに影響します。
しかし「南向き」というだけでは不十分です。方向が良くても、正面に別の建物が近すぎると薄暗くなることがあります。
そこで私は毎回3つを確認します。
- 主な窓はどの方向を向いているか？
- 現在、その正面に何があるか？
- その眺望が変わる可能性はどれくらいか？
北向きだから自動的に悪い物件というわけではありません。採光よりも他のことを重視する購入者もいますし、レイアウトや開放感、価格で補完している住戸もあります。しかしポイントは、そのトレードオフを購入前に理解することです。最初の冬を過ごしてから気づくのではなく。
6）物件写真に写っていないものに注目する
不動産写真は住戸を売るために撮影されます。
最高の明かり、最良のアングル、カメラマンが無理なく使える最大限に広いレンズで撮影されます。嘘をついているわけではありません。ただ選択的なのです。
実際に行くと通常は狭く感じます。暗く、より普通に感じることもあります。
その部分は気になりません。
重要なのは物件に写っていないものすべてです。隣のビル、大通りの騒音、実際に使う改札口までの距離、リビングの窓から見える空の量、ごみ置き場付近の臭い、日没後の通りの雰囲気。
これらは資料に任せられません。
可能であれば複数回訪問してください。駅までの道を実際に歩いてください。時間帯を変えて建物の外に立ってみてください。物件が気になるのであれば、部屋を見るのと同じくらい周辺環境を注意深く見てください。
不動産は間取り図だけでは決してありません。それはルートであり、騒音であり、採光であり、ブロックであり、建物であり、それを取り囲む暮らしです。
契約前
7）希望価格を実際の取引データと照合する
日本で購入する大きなメリットの一つは、政府がかなりの量の取引データを公開していることです。
サインする前に、それを活用してください。
国土交通省（MLIT）は不動産の実際の取引価格を公開しており、REINSのデータも周辺市場を把握するのに役立ちます。これらの情報源が特定の住戸についてすべてを教えてくれるわけではありません。しかし最も基本的な疑問に答えるのに役立ちます。希望価格は、類似物件の実際の成約価格と概ね一致しているか？
売主の説明や仲介会社の急かしだけに頼らないでください。
同じエリアの類似物件を調べてください。可能であれば同じ建物や周辺の類似した建物のスペックを確認してください。築年数、階数、面積、リノベーション状況に注目してください。まったく同じ住戸は二つとありませんが、価格帯を把握することは直感だけに頼るよりはるかに優れています。
データは誰でも利用できます。
しかし多くの購入者はまだそれを活用していません。
8）重要事項説明書を完全に理解するまでサインしない
取引完了前に、売主側の仲介会社は重要事項説明書を提供する義務があります。物件と取引に関する重要事実を明記した書面による開示書類です。
これは形式的な手続きではありません。
実際に何を購入するかを規定する法的・実質的な詳細が含まれています。所有権の構造、土地の権利、管理形態、制限、修繕の問題、その他物件ページでは分からなかった事実。
そして日本語で書かれています。
法的・技術的な言語を快適に理解できるほど日本語が堪能でなければ、完全に理解できる言語で一緒に確認してくれる人が必要です。大まかにではなく、完全に。
これは日本における外国人購入者に最も明確に言えることの一つです。
重要事項説明書にまだ本当に理解していない項目がある場合は、不動産契約書にサインしないでください。
不動産は高額です。住宅ローン、所有権、数年間居住するかもしれない建物に結びついた混乱は、小さな問題ではありません。
9）本格的なオファー提出前に資金調達を確認する
買付申込書は最終契約と同じではありません。
しかし気軽なものでもありません。
提出した瞬間、あなたは売主と仲介会社に本気の購入者というシグナルを送っています。信頼と手続き上の信頼性がまだ非常に重要な日本では、そのシグナルには意味が必要です。
本格的なオファーを提出する前に、自分の資金調達状況を把握してください。
日本の銀行は外国人購入者への対応に大きな違いがあります。日本国内で安定した在留資格と収入がある外国人への融資に問題のない銀行もあります。より厳しいところもあります。ビザの状況、雇用形態、在留期間によっては実質的に利用不可な場合もあります。融資が可能な場合でも、条件が購入者の予想よりはるかに異なることがあります。
資金調達を後で解決すべき細部として先送りにしないでください。
正しい順序はその逆です。まず資金調達の選択肢を理解し、現実的に何が可能かを確認してから物件に動いてください。
すべての不確実性を取り除くわけではありません。しかし希望ではなく承認に基づいた判断を下せるようになります。
チェックリストが終わった後
10）やるべきことが終わったら、あまり長く迷わない
誤解が生じる可能性があるので、正確に申し上げます。
不動産を急いで購入しなさい、ということではありません。
築年数を確認し、修繕積立金を理解し、月次保有コストを計算し、価格を検証し、開示書類を確認し、資金調達を確認した後は — 決断を引き延ばすこと自体がリスクになるということです。
東京都心の良い物件は、あなたの感情が落ち着くのを待ってくれません。
あらゆる購入プロセスにおいて、より多くの分析が明確さをもたらすことをやめ、決断の先延ばしとして機能し始める地点があります。私の場合、その境界線を非常にはっきりと感じました。買付申込書を提出したとき、ほぼ即座に別の購入者が現れました。私より多くの資金を持つ人物でした。しかし関係ありませんでした。売主がすでに私たちと進めることを決定していたからです。
その経験は今でも残っています。
教訓は「早く買え」ではありませんでした。教訓はこれでした。
事実を確認している間は慎重に、事実が十分に明らかになったら果断に。
この二つは別のものです。
このリストは網羅的ではありません。
すべての建物には固有の歴史があります。すべての購入者には異なる優先事項があります。すべての取引には固有の複雑さがあります。長期居住のために家を購入する家族にとって重要なことは、賃貸利回りを評価する投資家とまったく同じではありません。そのどちらも、第二言語でこのプロセスを乗り越えようとする外国人とまったく同じ視点は持たないでしょう。
それでも、これが私が今最初に問いかける質問です。
物件に感情が生まれる前に通過すべき確認事項。時間を節約し、不確実性を下げ、確信が最も必要な瞬間に自信を高めてくれるもの。
明日また東京で物件を見に行くなら、これが持参するリストです。
東京・日本橋より。
