※ 本記事は情報提供を目的とした個人的な分析であり、特定の不動産・投資商品の売買を推奨するものではありません。投資・税務・法務・入国管理等の判断は、公的資料の確認と有資格の専門家への相談のうえ、ご自身の責任で行ってください。数値・制度・相場・運営情報は掲載時点のものです。確認なく意思決定に用いないでください。執筆後も市場・制度は変更される場合があります。
韓国居住者が日本不動産を売却する場合、まず日本の非居住者向け譲渡所得税と原則10.21%の源泉徴収を確認します。韓国では、譲渡日まで継続して5年以上、韓国内に住所か居所を有する居住者が国外資産譲渡所得の課税対象になり得ます。日本での適格税額は、限度内の税額控除か必要経費算入を選択できます。保有期間、買主の利用目的、両国の申告日程を契約前に確認してください。
同じ取引であっても、日韓で異なる基準が適用されます。
一目で分かる流れ
韓国居住者
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日本不動産売却
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① 源泉徴収の対象か確認
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② 日本で確定申告
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③ 韓国で譲渡所得申告
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④ 外国税額控除を適用日本の短期・長期譲渡所得はどう分かれますか？
日本の税法上、個人の不動産譲渡所得は、他の所得と合算せず個別に課税する「分離課税」が適用されます。この時、税額を決定する最大の要因が「保有期間」です。
保有期間が5年以下かそれを超えるかによって、適用される税率は倍近く異なります。しかし、単に物件の取得日から売却日までの日数をカレンダー上で計算するだけでは、税務上で大きな不利益を被ることがあります。
取得日から単純に5年を起算しがちですが、実際の判定基準は少し異なります。
「譲渡した年の1月1日」を基準とするルール
国税庁（NTA）の規定によると、保有期間の判定基準日は実際の売却日ではなく、**「不動産を売却した年の1月1日」**となります。 1
分かりやすく言えば、**「売却年の1月1日時点で保有期間を計算するルール」**と捉えれば理解しやすいでしょう。
例えば、2021年5月1日に取得した不動産を2026年6月1日に売却した場合でも、2026年1月1日時点では1月1日が4回（2022年、2023年、2024年、2025年）しか経過していないため、税法上の保有期間は4年8か月と判定されます。したがって、この取引は短期譲渡所得に該当します。
GSF Note
税率そのものよりも、保有期間の計算ミスの方が実務上よく見られます。
日本では、取得日から単純に5年が経過した時点ではなく、売却した年の1月1日を基準として長期保有かどうかが判定されます。
譲渡時期が年末と翌年にまたがる場合は区分が変わる可能性があります。売却時期は税務計画と合わせて検討してください。
非居住者に適用される国税率
以下は、日本の税法上の非居住者に対する国税（所得税・復興特別所得税）の税率です。住民税の課税関係は、日本国内の住所・居所や賦課期日などの個別事情により別途確認が必要です。
長期・短期は譲渡年の1月1日時点で判定されるため、年をまたぐ日程は税務計画と合わせて確認してください。
売却代金の10.21%はいつ源泉徴収されますか？
日本の税法では、非居住者への課税漏れを防ぐため、決済時に源泉徴収する制度が設けられています。
土地等の譲渡対価に対する10.21%の源泉徴収義務
原則として、買主は非居住者の売主へ代金を支払う際、譲渡益（利益）からではなく売却総額の10.21%を源泉徴収し、税務署に納付する義務があります。 4 対象は土地等の譲渡対価となります。敷地利用権のついた区分マンションもこの範囲に含まれます。売却代金の相当額が一時的に拘束されるため、決済時の手元資金のフローを考慮することをお勧めします。
源泉徴収が免除される3つの要件
ただし、買主および物件の用途が以下の3つの要件を同時に満たす場合、買主の源泉徴収義務は免除されます。 4
- 買主が法人ではなく個人であること
- 買主本人またはその親族が**自己の居住（実居住）**の用に供すること
- 売却代金が1億円以下であること
法人の買主に売却する場合や、投資目的の個人に売却する場合は、原則として源泉徴収の対象になります。決済時に徴収された10.21%は最終税額ではなく、非居住者の売主は原則として売却の翌年2月16日から3月15日までに日本で確定申告を行います。 5
実際の取得費や譲渡経費などを差し引いて計算した税額が、源泉徴収額より少ない場合は差額の還付を請求できます。確定申告が必要な非居住者は納税管理人を定め、申告書を提出する前までに所轄税務署へ届け出る必要があります。 5
法人名義で売却すると何が変わりますか？
法人名義の売却には、個人の短期・長期譲渡所得区分をそのまま適用しません。売却損益は当該事業年度の他の法人所得と合わせて計算され、国税・地方税の税率は法人規模、所在地、所得などによって異なります。手残りは個別の法人条件で計算する必要があります。比較項目は日本不動産法人名義 vs 個人運営の手取り精算比較ガイドをご参照ください。
韓国の申告対象と外国税額控除はどう決まりますか？
日韓租税条約第13条は、日本にある不動産の譲渡所得について日本が課税できると定めています。 9 韓国では、譲渡日まで継続して5年以上、韓国内に住所または居所を有する居住者の国外土地・建物の譲渡所得が課税範囲に含まれます。 7 「韓国居住者」という表現だけで申告義務を断定せず、この5年要件と居住者判定を確認する必要があります。
韓国での申告スケジュール
- 予定申告: 不動産の譲渡日が属する月の末日から2ヶ月以内に, 所轄税務署で予定申告と納税が必要です。 7 通常、予定申告を適正に完了した1件の譲渡のみである場合は、翌年5月の確定申告義務が免除されます。 7
- 税率適用: 課税標準と税率は、韓国所得税法の国外資産に関する規定に従って計算します。韓国内住宅の非課税・重課特例をそのまま当てはめることはできません。
二重課税の排除：外国税額控除の適用
日本で納付した税額が韓国でそのまま全額認められると考えがちですが、控除できるのは法定限度額までです。両国で課税される場合、韓国所得税法第118条の6は、限度額付きの外国税額控除または適格な外国税額の必要経費算入のいずれかを選択できると定めています。税額控除方式では、韓国の譲渡所得算出税額から法定限度額まで控除します。 8
[!WARNING] 外国税額控除の限界 税額控除方式では、日本で納付した、または納付すべき適格税額を韓国の法定限度額まで控除できます。限度額を超える金額や要件外の金額は全額相殺できない場合があります。必要経費算入との比較は個別計算が必要です。
GSF Note
両国の制度を比較すると、申告順序よりも申告時期のズレが問題になります。
日本と韓国の申告期限は一致しない場合があります。韓国の申告時点で日本税額が確定していないときは、当初申告、証憑の追加提出、更正請求のどの手続きが必要かを所轄税務署または専門家に確認してください。
さらに、売却に伴う税務処理は、将来の相続や贈与による資産移転とも深く関連しています。承継計画の基本については、日韓クロスボーダー相続・贈与税の実務基礎ガイドも併せてご確認ください。
売却前に何を準備すべきですか？
契約締結から韓国での申告完了までの段階別確認項目です。
契約前
- 保有期間の確認: 売却年の1月1日基準で5年超かどうかを再確認 — 短期税率の適用を防ぐ
- 源泉徴収対象か確認: 買主が法人または投資目的の個人であれば10.21%の源泉徴収が適用
- 予想譲渡益の試算: 取得費・資本的支出・仲介手数料を反映した手残りの概算。賃回りと譲渡の損益分岐点分析ガイド参照
- 必要書類の準備: 取得契約書・資本的支出の領収書・納税管理人候補の確認
決済日
- 源泉徴収の最終確認: 決済前に買主の資格を再確認
- 実際の入金額を確認: 10.21%控除後の入金額と予想額を照合
- 領収書・契約書の保管: 決済関連書類全体のデジタル保管
日本での確定申告（売却翌年2〜3月）
- 納税管理人の選任・届出: 非居住者の代理申告者を事前に選任し、届け出る
- 必要経費の整理: 取得費・資本的支出・仲介手数料の証憑を一括提出
- 譲渡所得の計算・申告: 確定申告書提出、源泉徴収過払い分の還付確定
- 還付の確認: 還付金の振込口座を確保し、精算を確認
韓国での申告（譲渡日の翌月末から2か月以内）
- 海外譲渡所得の予定申告・納付: 管轄税務署へ提出
- 外国税額控除の適用: 日本の最終納税証明書を添付し、二重課税排除を申請
- 関連書類の保管: 日韓両国の契約書・納税証明・送金領収書を法定保存期間に合わせて保管
契約前にどの税務項目を確認すべきですか？
まず売却時期を検討することが重要です
5年の境界線に近い物件では、年末か翌年かという譲渡時期によって区分の変わる可能性があります。単純な日数計算ではなく、売却年の1月1日を基準に確認してください。
決済日の実際のキャッシュフローを先に確認することが重要です
源泉徴収が適用される取引の場合、実際の入金額は想定より大幅に少なくなる可能性があります。還付は翌年の確定申告後に行われるため、短期的な流動性についても合わせて計画することが重要です。
契約前に両国の税務を一緒に確認することが安全です
同じ取引でも、取得費、必要経費、保有形態、外国税額控除の適用方法によって実際の税負担は異なります。日韓クロスボーダー税務を扱う専門家と事前に個別状況を確認することが、実務的に推奨されるアプローチです。
GSF-Arkでは、日本不動産投資を単なる利回りや売却益だけで判断するものではなく、取得・保有・売却・相続までを含めた長期的な資産管理のプロセスとして捉えています。
本記事は、韓国居住者が日本不動産を売却する際に確認しておきたい制度と手続きをまとめた資料です。
実際の税額は、取得費、必要経費、資本的支出、保有形態、韓国税法の適用方法などによって異なります。
冒頭の案内に戻りますが、確認の順序は同じです。まず各国の基準日を確認し、次に税率と控除額を計算します。この順序を逆にしてしまうと、計算ミスの原因となります。
契約を進める前に、日韓クロスボーダー税務に精通した専門家とともに個別状況を確認することをお勧めします。
データ基準時点
- 本ガイドの解説は、2026年7月4日時点の適用法および国税庁等の公式資料に基づいています。税制は改正される可能性があります。実際の取引にあたっては、最新の制度を確認し、必要に応じて専門家へご相談ください。
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