일본 부동산 양도세: 한국 거주자 세율·원천징수·신고

※ 본 글은 정보 제공 목적의 개인적 분석이며, 특정 부동산·투자 상품의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 투자·세무·법무·이민 판단은 공식 자료와 자격을 갖춘 전문가 상담 후 본인 책임으로 내려 주세요. 수치·제도·시세·운영 정보는 게시 시점 기준이며, 확인 없이 의사결정에 사용하지 마십시오. 작성 이후 시장·제도가 변경될 수 있습니다.

한국 거주자가 일본 부동산을 팔면 일본의 비거주자 양도소득세와 원칙 10.21% 원천징수를 먼저 확인해야 합니다. 한국에서는 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소·거소를 둔 거주자라면 국외자산 양도소득 신고 대상이 될 수 있고, 일본 납부세액은 한도 내 세액공제 또는 필요경비 산입 중 하나를 선택할 수 있습니다. 보유기간·매수인 용도·양국 신고 일정을 계약 전에 함께 점검해야 합니다.

같은 매각이라도 일본과 한국은 서로 다른 기준으로 판단합니다.

한눈에 보는 절차

한국 거주자
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일본 부동산 매각
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① 일본 원천징수 여부 확인
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② 일본 확정신고
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③ 한국 양도세 신고
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④ 외국납부세액공제 적용

일본의 단기·장기 양도세는 어떻게 갈리나요?

일본 세법상 개인의 부동산 양도소득은 다른 소득과 합산하지 않고 따로 과세하는 분류과세(分離課税)가 적용됩니다. 이때 세금을 결정하는 가장 큰 기준은 보유기간입니다.

보유기간이 5년 이하인지 초과인지에 따라 세율이 배로 차이 납니다. 하지만 단순히 취득일로부터 매각일까지의 일수를 계산하면 세무상 큰 불이익을 당하기 쉽습니다.

대부분은 ‘취득일부터 5년’이라고 생각합니다. 실제 기준은 조금 다릅니다.

‘양도한 해의 1월 1일’ 기준 — ‘1월 1일 기준 규칙’

일본 국세청(NTA) 규정에 따르면, 보유기간의 판정 기준일은 실제 매각일이 아니라 **’부동산을 매각한 해의 1월 1일’**입니다. ¹

이해하기 쉽게 말하면, **’매각하는 해의 1월 1일을 기준으로 계산하는 규칙’**이라고 생각하면 됩니다.

예를 들어 2021년 5월 1일에 산 아파트를 2026년 6월 1일에 파는 경우, 달력으로는 5년이 넘었지만 매각한 해의 1월 1일(2026년 1월 1일) 기준으로는 1월 1일이 4번(2022, 2023, 2024, 2025)밖에 지나지 않아 보유기간이 4년 8개월로 계산됩니다. 따라서 이 거래는 단기양도소득에 해당하게 됩니다.

GSF Note

실제 세율보다 더 자주 실수하는 부분은 보유기간 계산입니다.

일본에서는 단순히 취득일부터 5년이 지난 시점이 아니라, 매각하는 해의 1월 1일 기준으로 장기보유 여부를 판단합니다.

양도 시점이 연말과 다음 해 사이에 걸쳐 있다면 적용 구분이 달라질 수 있으므로, 매각 일정은 세무 일정과 함께 검토하는 것이 좋습니다.

비거주자 적용 국세율

아래 수치는 일본 세법상 비거주자에게 적용되는 국세(소득세·부흥특별소득세) 기준입니다. 주민세 적용 여부는 일본 내 주소·거소와 기준일 등 개별 사실관계에 따라 별도로 확인해야 합니다.

• 단기양도소득 (1월 1일 기준 5년 이하): 세율 30.63% 적용 ²
• 장기양도소득 (1월 1일 기준 5년 초과): 세율 15.315% 적용 ³

장기·단기 구분은 양도한 해의 1월 1일 기준이므로, 연도를 넘기는 일정이라면 세무 계획과 함께 검토하는 것이 좋습니다.

매각 대금 10.21%는 언제 원천징수되나요?

일본 세법은 해외에 사는 비거주자가 매각 대금을 가지고 자국을 이탈할 경우 세금 추징이 어려워질 리스크를 방지하기 위해, 잔금 시점에 원천징수를 의무화하고 있습니다.

토지등(土地等) 양도 대가의 10.21% 원천징수 의무

원칙적으로 매수자는 매도인인 비거주자에게 대금을 지급할 때, 양도차익(마진)이 아닌 **매매 대금 총액의 10.21%**를 세금으로 떼어 세무서에 먼저 납부해야 합니다. ⁴ 대상은 일본 세법상 토지등(土地等)의 양도 대가입니다. 구분 맨션처럼 토지 지분이 들어간 아파트도 일반적으로 이 범위에 포함됩니다. 거래 잔금 대금의 상당액이 일시적으로 묶이게 되므로 잔금일에 자금 회수 스케줄을 미리 대비해 두어야 합니다.

원천징수 의무가 면제되는 3대 요건

다만, 매수자와 자산 규모가 아래의 세 가지 조건을 동시에 충족하면 이 원천징수 의무가 면제됩니다. ⁴

1. 매수자가 법인이 아닌 개인일 것
2. 매수자 본인 또는 그 가족이 **실제 주거 목적(실거주)**으로 사용할 것
3. 매매 대금이 100,000,000엔 이하일 것

만약 법인 매수인에게 팔거나 투자 목적의 개인에게 매각할 때는 대금의 10.21%가 원천징수됩니다.

납세관리인을 지정해 확정신고로 정산

잔금 때 떼인 10.21%의 원천징수 세액이 최종 세금은 아닙니다. 매도인은 이듬해 2월 16일부터 3월 15일 사이(일본 소득세 확정신고 기간)에 일본 세무서에 정식 확정신고를 해야 합니다. ⁵

부동산 취득원가, 자본적 지출 경비, 중개수수료 등을 차감하여 실제 양도세액을 계산한 후, 기납부한 10.21% 원천징수액보다 세금이 적다면 그 차액을 환급받을 수 있습니다. 비거주자가 확정신고를 해야 하는 경우에는 **납세관리인(納税管理人)**을 정하고 신고서 제출 전까지 관할 세무서에 신고해야 합니다. ⁵

법인 명의로 매각하면 무엇이 다른가요?

부동산을 개인이 아닌 법인 명의로 매각하면 과세 원리가 완전히 달라집니다.

법인은 개인의 단기·장기 양도소득 구분을 그대로 적용하지 않습니다. 매각 손익은 해당 사업연도의 다른 법인 소득과 함께 계산되며, 적용 세율과 지방세는 법인 규모·소재지·소득 등에 따라 달라질 수 있습니다. 명의에 따른 세후 결과는 개별 법인 조건으로 확인해야 합니다. 상세 비교 항목은 일본 부동산 법인 명의 vs 개인 임대 운영 세후 실수령 비교 가이드를 참고해 보시기 바랍니다.

한국 신고 대상과 외국납부세액공제는 어떻게 정하나요?

한일 조세조약 제13조는 일본 소재 부동산의 양도소득에 일본이 과세할 수 있도록 합니다. ⁹ 한국에서는 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자의 국외 토지·건물 양도소득이 과세 범위에 들어갑니다. ⁷ 따라서 ‘한국 거주자’라는 표현만으로 신고 의무를 단정하지 말고 이 5년 요건과 개별 거주자 판정을 함께 확인해야 합니다.

국내 신고 일정 및 의무

• 예정신고: 부동산 양도일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할 세무서에 예정신고 및 세금을 납부해야 합니다. ⁷ 일반적으로 예정신고를 마친 1건의 양도소득만 있는 거주자는 이듬해 5월의 확정신고가 면제됩니다. ⁷
• 세율 적용: 국외자산 양도소득의 과세표준과 세율은 한국 소득세법의 국외자산 규정에 따라 계산합니다. 국내 주택의 비과세·중과 특례를 그대로 대입해서는 안 됩니다.

외국납부세액공제를 통한 이중과세 조정

일본에서 낸 세금은 한국에서 그대로 인정된다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 법정 한도 안에서만 인정됩니다. 양국 과세가 겹치는 경우 한국 소득세법 제118조의6은 외국납부세액공제(Foreign Tax Credit) 또는 외국 세액의 필요경비 산입 중 하나를 선택하도록 합니다. 세액공제는 계산된 한도 내에서 한국 양도소득 산출세액에서 차감하는 방식입니다. ⁸

[!WARNING] 외국납부세액공제의 한계 세액공제를 선택하면 일본에 납부했거나 납부할 적격 세액은 한국 법정 한도 내에서만 차감됩니다. 한도를 넘거나 요건을 충족하지 않는 금액은 전부 상계되지 않을 수 있습니다. 필요경비 산입과 어느 방식이 유리한지는 개별 계산이 필요합니다.

GSF Note

자료를 비교할수록 ‘신고 순서’보다 ‘신고 시점’이 더 중요하다는 점이 보였습니다.

한국과 일본의 신고기한이 서로 다를 수 있으므로, 일본 세액이 한국 신고 시점에 확정되지 않았다면 최초 신고·증빙 보완·경정청구 중 어떤 절차가 필요한지 관할 세무서나 전문가에게 확인해야 합니다.

나아가 부동산 매각 자산의 회수 프로세스는 향후 상속 및 증여 시의 자산 이전 문제와 밀접하게 연동되어 있습니다. 전체적인 자산 승계 리스크의 기초는 한일 크로스보더 상속세·증여세 실무 기초 가이드 포스트를 통해 함께 짚어보는 것이 유익합니다.

매각 전 무엇을 준비해야 하나요?

매각 계약부터 한국 신고 완료까지의 단계별 확인 항목입니다.

계약 전

• 보유기간 확인: 매각 연도 1월 1일 기준 5년 초과 여부 재점검 — 단기 고세율 예방
• 원천징수 대상 여부 확인: 매수인이 법인·투자 목적 개인이면 10.21% 원천징수 적용 여부 확인
• 예상 양도차익 계산: 취득원가·자본적 지출·중개수수료를 반영한 세후 실수령 시산. 세후 손익분기 가이드 참고
• 필요 서류 준비: 취득 계약서·자본적 지출 영수증·납세관리인 후보 확인

잔금일

• 원천징수 여부 최종 확인: 잔금 이전 매수인 자격 재확인
• 실제 입금액 확인: 10.21% 공제 후 입금액과 예상치 대조
• 영수증 및 계약서 보관: 잔금 관련 서류 전체 디지털 사본 보관

일본 확정신고 (매각 이듬해 2~3월)

• 납세관리인 지정 및 신고 완료: 비거주자 대리 신고 대리인 사전 선임
• 필요경비 정리: 취득원가·자본적 지출·중개수수료 증빙 일괄 제출
• 양도소득 계산 및 신고: 확정신고서 제출, 원천징수 초과 환급 확정
• 환급 여부 확인: 환급금 입금 계좌 확보 및 정산

한국 신고 (양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내)

• 해외 양도소득 예정신고 및 납부: 관할 세무서 제출
• 외국납부세액공제 적용: 일본 최종 납부 영수증 첨부, 이중과세 배제 청구
• 관련 서류 보관: 한일 양국 계약서·납부서·송금 영수증을 법정 보관기간에 맞춰 단일 아카이브로 관리

계약 전 어떤 세무 변수를 확인해야 하나요?

매각 타이밍을 먼저 검토하는 것이 좋습니다

5년 경계선에 있는 부동산이라면, 양도 시점이 연말과 다음 해 사이에서 달라질 때 적용 구분도 바뀔 수 있습니다. 단순 날짜 계산이 아니라 매각 연도 1월 1일 기준으로 세무 대리인과 함께 확인하는 편이 안전합니다.

잔금일의 실제 현금흐름을 먼저 계산하는 것이 좋습니다

원천징수가 적용되는 거래라면 실제 입금액은 예상보다 크게 줄어들 수 있습니다. 환급은 다음 해 확정신고 이후에 이루어질 수 있으므로, 단기 유동성도 함께 고려하는 것이 안전합니다.

계약 전에 양국 세무를 함께 검토하는 편이 안전합니다

동일한 거래라도 취득가액, 필요경비, 보유형태, 외국납부세액공제 적용 여부 등에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 한일 크로스보더 세무를 함께 다루는 전문가와 사전에 개별 상황을 확인하는 것이 실무적으로 권장되는 접근입니다.

GSF-Ark에서는 일본 부동산 투자를 단순한 수익률 계산이 아니라, 취득부터 보유, 매각, 상속까지 이어지는 하나의 자산 관리 과정으로 바라보고 있습니다.

이 글은 한국 거주자가 일본 부동산을 매각할 때 확인해야 하는 핵심 제도와 절차를 정리한 자료입니다.

실제 세액은 취득가액, 필요경비, 자본적 지출, 보유 형태, 한국 세법 적용 방식 등에 따라 달라질 수 있습니다.

다시 처음 문장으로 돌아가면, 확인할 순서는 하나입니다. 두 나라의 기준일을 각각 따로 확인한 뒤에, 세율과 공제를 계산하는 것입니다. 순서가 뒤바뀌면 틀리기 쉽습니다.

계약을 진행하기 전에는 일본과 한국 양국의 크로스보더 세무 전문가와 함께 개별 상황을 검토하는 것이 안전합니다.

데이터 기준 시점

• 본 가이드의 세무 분석과 기준은 2026년 7월 4일 기준 유효한 법령과 국세청 가이드를 근간으로 합니다. 개별적인 과세 요건은 조세조약 개정이나 세법 변경에 따라 상이할 수 있습니다. 세법은 개정될 수 있으므로 실제 거래 시에는 최신 공시와 전문가 자문을 함께 확인하시기 바랍니다.