※ 本記事は情報提供を目的とした個人的な分析であり、特定の不動産・投資商品の売買を推奨するものではありません。投資・税務・法務・入国管理等の判断は、公的資料の確認と有資格の専門家への相談のうえ、ご自身の責任で行ってください。数値・制度・相場・運営情報は掲載時点のものです。確認なく意思決定に用いないでください。執筆後も市場・制度は変更される場合があります。
東京不動産投資は、エリアと予算を決めた後、物件探し・重要事項説明・契約・決済・登記の順に進みます。物件価格とは別に諸費用と税金を計算し、賃貸利回り・空室・地震・為替・金利リスクを比較します。外国人も所有できますが、所有権と在留資格は別であり、非居住者は必要書類と融資条件を早めに確認する必要があります。
本記事は「ピラーページ」です。 各チャプターの末尾に、より詳細な個別記事へのリンクがあります。まず全体像を把握してから、興味のあるチャプターを深掘りしてください。
東京不動産では最初に何を確認しますか？
2026年4月現在、東京23区の既存マンション中位価格は約9,200万円（㎡あたり約140万円）です。1 港区・千代田区・渋谷区のプライム3区では、新築坪単価が900万円を突破し、赤坂など一部の超高級立地では坪1,000万円を超える事例も出ています。6
この上昇を支える3つの柱があります。
- 海外住所購入者の増加 — 国土交通省の調査によると、2025年上半期における東京23区の新築マンション購入者に占める海外住所者の割合は3.5%、都心6区では**7.5%**と、2024年（3.2%）から上昇しています。2 歴史的な円安（100円あたり約800〜900ウォン、JPY/KRW）が韓国・台湾・シンガポールからの資金流入を後押しし続けています。
- 供給条件 — 都心部の新築マンション供給がタイトだという見方はありますが、供給量と価格下支えの因果は、地域・時期ごとに別途確認する必要があります。
- 低いオフィス空室率 — 三鬼商事の2026年3月の月次データでは、都心5区のオフィス空室率は2.22%3。この数値はオフィス指標であり、港区・千代田区の小型住宅ユニットの空室・回転速度は別資料で確認する必要があります。
日本は先進国の中で外国人の不動産取得に制限がほぼない唯一の市場です。ビザ、永住権、政府承認のいずれも不要です。このガイドは「では、どう始めればよいのか」という問いに体系的にお答えするために書かれました。
Chapter 1. どのエリアと価格帯を比較しますか？
| 区分 | 代表区 | 坪単価レンジ | 投資タイプ |
|---|---|---|---|
| 都心3区 | 千代田・中央・港 | 600〜1,000万+ | 資産価値保全 |
| 副都心3区 | 新宿・渋谷・文京 | 450〜750万 | バランス型 |
| 生活圏 | 世田谷・杉並・目黒 | 350〜500万 | 実需兼投資 |
| 外周区 | 足立・江戸川・葛飾 | 200〜350万 | 高利回り |
キーワードは**「坪単価 × 利回り × 流動性」の三角形**です。6（注：提示された坪単価レンジは、2025-2026年の平均取引データに基づき構築されたマクロな市場比較フレームワークです。）
Chapter 2. 東京不動産はどの8段階で購入しますか？
| Step | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 1 | 予算確定 | 諸費用**7〜10%**前後を別途確保7 |
| 2 | 仲介会社選定 | 外国人対応経験必須 |
| 3 | 物件探し・内見 | 管理組合議事録・修繕積立金残高を確認 |
| 4 | 買付証明書提出 | 価格交渉はこの段階で |
| 5 | 重要事項説明 | 日本語原文；翻訳必須 |
| 6 | 契約・手付金 | 売買代金の5〜10%8 |
| 7 | 融資実行 | 非居住者は現金購入が主流 |
| 8 | 残金決済・登記 | 司法書士が法務局へ申請 |
非居住者の方は、パスポート＋公証済みのAffidavit of Identityで印鑑証明を代替できます。9
📖 購入手続き完全攻略 — 8ステップ実践ガイド | 日本不動産 知っておくべき3つのこと | 日本の賃貸契約で確認すべきこと — 普通借家・定期借家・原状回復【2026】
Chapter 3. 利回りとJ-REIT収益をどう読みますか？
| 指標 | 都心3区 | 副都心 | 外周区 |
|---|---|---|---|
| 表面利回り | 3.0〜4.0% | 4.0〜5.5% | 5.5〜8.0% |
| 管理費・修繕費 | 月2〜5万 | 月1.5〜3万 | 月1〜2万 |
| 空室リスク | 低 | 中 | 高 |
表面利回りの区間は区・築年・管理費で変動する市場フレームです。物件ごとの検証は利回り深掘り記事を参照してください。
実質利回り = (年間賃料 − 保有コスト) ÷ (取得価格 + 諸費用) × 100。
J-REITはJPXの市場統計では予想年間分配金利回りがおおむね4〜5%前後（時期・セクターで変動）です。10 BOJ政策・為替は別シナリオで検討してください。
📖 利回り vs キャピタルゲイン | J-REIT投資とは？収益構造とリスクを確認する5項目 | ホテルREIT vs オフィスREIT | 金利サイクルとJ-REIT
Chapter 4. 東京の再開発をどう確認しますか？
東京は「100年に一度」と呼ばれる大規模再開発サイクルの真っ只中にあります。日本橋・八重洲・虎ノ門・渋谷駅周辺のメガプロジェクトが2028〜2030年に順次竣工予定です。11
原則：着工前〜工事中に隣接物件を取得。駅徒歩5分以内の既存マンションリノベーション物件に注目してください。
📖 コレド日本橋・三井再開発 | 三井パイプライン第3弾 | 東京都心5区のオフィス空室率2.22%：2026年の読み方
Chapter 5. 税金・減価償却・法人
減価償却 — 節税の切り札
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨 | 19〜27年 |
| RC / SRC | 47年 |
2016年4月以降は定額法のみ。耐用年数超過の中古は法定年数 × 0.2で短縮償却可能です。12
保有時
法人 vs 個人
| 項目 | 個人 | 法人（GK/KK） |
|---|---|---|
| 税率 | 5〜45% | 実効30〜35%17 |
| 非居住者源泉 | 20.42% | 回避可能 |
| 相続・贈与 | 最大55% | 株式譲渡で回避 |
Chapter 6. リスク — 地震・為替・金利
- 地震: 1981年以降の新耐震基準物件は震度7でも倒壊しない設計です。13 地震保険は火災保険の**30〜50%**の範囲で設定できます。16
- 為替: 100円あたり約800〜900ウォン（JPY/KRW）圏のシナリオ分析が必須です。
- 金利: BOJの利上げサイクル入りですが、グローバル比では極めて緩やかです。
📖 東京 地震脆弱5エリア | 円安時代の資産配分 | 為替が揺れた時の3か条
Chapter 7. ビザ・在留資格
不動産の所有にビザは不要です。現地で暮らしながら管理したい場合は在留資格が必要になります。
- 経営管理ビザ — 2025年10月改正：資本金3,000万円＋語学要件追加15
- 高度専門職 — 70ポイント以上なら3年、80ポイント以上なら1年での永住権取得が可能14
- 10年連続在留 → 永住権ルート
購入前チェックリスト
- 投資目的の定義 — インカム？キャピタル？節税？居住兼用？
- 予算確定 — 物件価格 + 諸費用7〜10% + 予備費
- エリア3候補 — 坪単価・利回り・再開発を交差比較
- 新耐震確認 — 1981年6月以降の建築確認
- 税務設計 — 個人 vs 法人、居住者 vs 非居住者
- 現地チーム編成 — 仲介・司法書士・税理士・管理会社
- 為替シナリオ — 購入時レート vs 3〜5年後の出口
- 修繕積立金確認 — 長期修繕計画書を閲覧
まとめ：このガイドの使い方
この記事は**ハブ（Hub）**です。全体の地形図を把握したうえで、各チャプター末尾の「深掘りリンク」をたどれば、データと事例を中心とした詳細な分析にアクセスできます。東京の不動産投資は、一本の記事で完結するテーマではありません。このクラスターをブックマークして、投資のステージごとに必要なチャプターを開いていただくことをおすすめします。
