※ 本記事は情報提供を目的とした個人的な分析であり、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資・税務・法務の判断は、公的資料の確認と専門家への相談の上、ご自身の責任で行ってください。記事の執筆時点以降、市場状況が変更される場合があります。
本記事は「ピラーページ」です。 各チャプターの末尾に、より詳細な個別記事へのリンクがあります。まず全体像を把握してから、興味のあるチャプターを深掘りしてください。
なぜ今、東京なのか
2026年4月現在、東京23区の既存マンション中位価格は約9,200万円（㎡あたり約140万円）です。港区・千代田区・渋谷区のプライム3区では、新築坪単価が900万円を突破し、赤坂など一部の超高級立地では坪1,000万円を超える事例も出ています。
この上昇を支える3つの柱があります。
- 外国人の買入比率27% — 歴史的な円安（JPY/KRW 800〜900圏）が長期化し、韓国・台湾・シンガポールからの資金が流入し続けています。
- 構造的な供給不足 — 都心部の新築マンション供給が慢性的にタイトで、価格の下支えとなっています。
- 賃貸市場の堅調さ — 都心コンパクトマンションの稼働率96%超。賃貸需要が投資利回りの基盤を形成しています。
日本は先進国の中で外国人の不動産取得に制限がほぼない唯一の市場です。ビザも永住権も政府承認も不要です。このガイドは「では、どう始めればよいのか」という問いに体系的にお答えするために書かれました。
Chapter 1. エリア・価格・坪単価
| 区分 | 代表区 | 坪単価レンジ | 投資タイプ |
|---|---|---|---|
| 都心3区 | 千代田・中央・港 | 600〜1,000万+ | 資産価値保全 |
| 副都心3区 | 新宿・渋谷・文京 | 450〜750万 | バランス型 |
| 生活圏 | 世田谷・杉並・目黒 | 350〜500万 | 実需兼投資 |
| 外周区 | 足立・江戸川・葛飾 | 200〜350万 | 高利回り |
キーワードは**「坪単価 × 利回り × 流動性」の三角形**です。
Chapter 2. 購入手続き — 8つのステップ
| Step | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 1 | 予算確定 | 諸費用12〜18%を別途確保 |
| 2 | 仲介会社選定 | 外国人対応経験必須 |
| 3 | 物件探し・内見 | 管理組合議事録・修繕積立金残高を確認 |
| 4 | 買付証明書提出 | 価格交渉はこの段階で |
| 5 | 重要事項説明 | 日本語原文；翻訳必須 |
| 6 | 契約・手付金 | 売買代金の5〜10% |
| 7 | 融資実行 | 非居住者は現金購入が主流 |
| 8 | 残金決済・登記 | 司法書士が法務局へ申請 |
非居住者の方は、パスポート＋公証済みのAffidavit of Identityで印鑑証明を代替できます。
📖 購入手続き完全攻略 — 8ステップ実践ガイド | 日本不動産 知っておくべき3つのこと | 東京の契約で注意すべき2点
Chapter 3. 利回りとJ-REIT
| 指標 | 都心3区 | 副都心 | 外周区 |
|---|---|---|---|
| 表面利回り | 3.0〜4.0% | 4.0〜5.5% | 5.5〜8.0% |
| 管理費・修繕費 | 月2〜5万 | 月1.5〜3万 | 月1〜2万 |
| 空室リスク | 低 | 中 | 高 |
実質利回り = (年間賃料 − 保有コスト) ÷ (取得価格 + 諸費用) × 100
J-REITは分配利回り3〜4%、BOJの買入実績、為替差益の可能性を兼ね備えた代替手段です。
📖 利回り vs キャピタルゲイン | J-REIT 5つのポイント | ホテルREIT vs オフィスREIT | 金利サイクルとJ-REIT
Chapter 4. 再開発
東京は「100年に一度」と呼ばれる大規模再開発サイクルの真っ只中にあります。日本橋・八重洲・虎ノ門・渋谷駅周辺のメガプロジェクトが2028〜2030年に順次竣工予定です。
原則：着工前〜工事中に隣接物件を取得。駅徒歩5分以内の既存マンションリノベーション物件に注目してください。
Chapter 5. 税金・減価償却・法人
減価償却 — 節税の切り札
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨 | 19〜27年 |
| RC / SRC | 47年 |
2016年4月以降は定額法のみ。耐用年数超過の中古は法定年数 × 0.2で短縮償却可能です。
法人 vs 個人
| 項目 | 個人 | 法人（GK/KK） |
|---|---|---|
| 税率 | 5〜45% | 実効30〜35% |
| 非居住者源泉 | 20.42% | 回避可能 |
| 相続・贈与 | 最大55% | 株式譲渡で回避 |
Chapter 6. リスク — 地震・為替・金利
- 地震: 1981年以降の新耐震基準物件は震度7でも倒壊しない設計です。地震保険は火災保険の30〜50%でカバーされます。
- 為替: JPY/KRW 800〜900圏のシナリオ分析が必須です。
- 金利: BOJの利上げサイクル入りですが、グローバル比では極めて緩やかです。
📖 東京 地震脆弱5エリア | 円安時代の資産配分 | 為替が揺れた時の3か条
Chapter 7. ビザ・在留資格
不動産の所有にビザは不要です。現地で暮らしながら管理したい場合は在留資格が必要になります。
- 経営管理ビザ — 2025年10月改正：資本金3,000万円＋語学要件追加
- 高度専門職 — 80ポイント以上で1年で永住権取得可能
- 10年連続在留 → 永住権ルート
購入前チェックリスト
- 投資目的の定義 — インカム？キャピタル？節税？居住兼用？
- 予算確定 — 物件価格 + 諸費用12〜18% + 予備費
- エリア3候補 — 坪単価・利回り・再開発を交差比較
- 新耐震確認 — 1981年6月以降の建築確認
- 税務設計 — 個人 vs 法人、居住者 vs 非居住者
- 現地チーム編成 — 仲介・司法書士・税理士・管理会社
- 為替シナリオ — 購入時レート vs 3〜5年後の出口
- 修繕積立金確認 — 長期修繕計画書を閲覧
免責事項: 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定不動産の売買を推奨するものではありません。投資判断は必ず現地の専門家（不動産仲介、税理士、司法書士）とご相談のうえ、ご自身の責任で行ってください。市場データは2026年4月時点のものです。
