東京、どこに住む？ — 23区＋多摩 完全ガイド [Ep.06] 台東・墨田・江東

※ 本記事は情報提供を目的とした個人的な分析であり、特定の不動産・投資商品の売買を推奨するものではありません。投資・税務・法務・入国管理等の判断は、公的資料の確認と有資格の専門家への相談のうえ、ご自身の責任で行ってください。数値・制度・相場・運営情報は掲載時点のものです。確認なく意思決定に用いないでください。執筆後も市場・制度は変更される場合があります。

東京の不動産について語るとき、「東側」という言葉には二つの意味が込められています。ひとつは地理的な東側、もうひとつは「安い方」という暗黙のニュアンスです。私も最初はそうでした。東側は安い。都心から遠い。投資先としては西側より劣る。その認識をそれほど疑っていませんでした。

ところが、錦糸町(きんしちょう)から東京駅まで実際に行ってみると、思ったより随分近かったです。電車でわずか8分。乗り換えも不要です。蔵前(くらまえ)の路地を歩けば、千代田区の境界がすぐ目の前に見えてきます。東陽町(とうようちょう)駅を出ると、大手町まで9分です。地図上の距離と実際の感覚の間に、想像以上のギャップがあったことに気づきました。「遠い」という感覚がどこから来ていたのか、改めて問い直してみたくなりました。

そのときから、ひとつの疑問が生まれました。この地域は本当に安いのか、それとも都心へのアクセス性がまだ価格に十分に反映されていないのか。千代田区(ちよだく)の皇居(こうきょ)を東京の物理的な中心と捉えると、台東区(だいとうく)区役所までの直線距離は3kmです。墨田区(すみだく)区役所まで5km。江東区(こうとうく)区役所まで6〜7km。それでいて、これらのエリアのマンション成約価格(実際の取引価格)は、中央区(ちゅうおうく)と比べて約60%前後の水準です。私はその理由が気になりました。そこで実際の取引価格と賃料相場をひとつひとつ確認してみました。¹

算術検証: 台東区 7,762万円 ÷ 中央区 1億2,680万円 = 61.2%。墨田区 6,479万円 ÷ 中央区 1億2,680万円 = 51.1%。江東区 8,401万円 ÷ 中央区 1億2,680万円 = 66.3%。3区平均 約60%前後。

データ基準時点: マンション成約価格は国土交通省 不動産情報ライブラリ 2025年第1〜4四半期基準。賃料相場はSUUMO 新築＋駅徒歩5分以内基準であり、随時変動します。最新数値は出典リンクにて直接ご確認ください。

目次

1. 台東区(だいとうく) — 都心の隣、まだ割安感が残る区
2. 墨田区(すみだく) — スカイツリーと8分アクセス
3. 江東区(こうとうく) — 二つの顔を持つ区
4. 3区比較まとめ
5. 投資・居住ガイド

1. 台東区(だいとうく)

ブランドポジショニング

台東区は、東京の中でも最も二面性を持つイメージの区です。浅草(あさくさ)や上野(うえの)という名前を聞けば、「伝統」と「観光」が先に浮かびます。不動産投資先として連想する方は多くないでしょう。

ところが、地図を開くと話が変わります。上野駅(うえのえき)はJR上野東京ライン(うえのとうきょうライン)で東京駅まで約8分直通です。東京メトロ銀座線(ぎんざせん)で浅草駅から大手町(おおてまち)まで約10分で着きます。皇居東側の官庁街のすぐ隣です。

台東区は23区の中で面積が最も小さい区です。その小さな区が、西側で千代田区と文京区(ぶんきょうく)に隣接しています。立地そのものが都心圏の中にあります。

2026年4月、台東区は「浅草未来図案(あさくさみらいずあん)〜まちづくりビジョン〜」を公式発表しました。⁴ 2007年以来、約20年ぶりのビジョン改訂です。スカイツリー開業後に急変した外国人観光客の環境を踏まえ、浅草駅周辺と隅田川(すみだがわ)の水辺空間を都市再編する方向性が盛り込まれています。観光一極集中から脱却し、居住機能を強化することが核心です。

マンション平均売買価格

¹

区の平均7,762万円という数値を、中央区の1億2,680万円、港区(みなとく)の1億5,441万円と並べてみると、「都心隣接」という立地がまだ価格に十分反映されていない印象を受けます。

湯島・根津エリアは例外です。文京区の境界と接するこの西側エリアはすでに1億円を超えています。区内の立地によって価格差が大きいという点は、ぜひ覚えておいていただきたいところです。

私の目には、台東区は「観光地」よりも「都心の生活圏」に近く映ります。浅草や上野という名前が先に浮かぶことと、実際に住んだり投資したりするのとは、また別の問いです。

賃料相場

²

表面的なキャップレート(Cap Rate)を簡易試算してみると、台東区は売買価格に対して賃料相場が比較的有利な構造を示しています。もちろん実際の投資では、空室率(Vacancy Rate)・管理費・税務構造も合わせて検討する必要があります。

2. 墨田区(すみだく)

ブランドポジショニング

墨田区を一枚の写真で表すなら、東京スカイツリー(とうきょうスカイツリー)を背景に佇むシルエットでしょう。スカイツリーは単なる観光地ではありません。2024年9月21日(開業4,506日目)、スカイツリー展望台の累計入場者数が5,000万人を突破しました。⁶ 年間外国人来訪者は2023年度(2023-04〜2024-03)基準で127万人となり、初めて年間100万人を超えました。⁷ このインフラは、墨田区の商業圏の実質的な体質を変えてきました。

でも、少し問いかけてみたいのです。スカイツリー周辺に実際に住んだり投資したりすることを、真剣に検討されたことはありますか？

都心までの距離 — 比較データ

墨田区で注目に値するデータポイントのひとつが交通です。錦糸町駅(きんしちょうえき)からJR総武快速線(そうぶかいそくせん)に乗ると、東京駅まで約8分直通です。乗り換えはありません。

Ep.05で取り上げた杉並区(すぎなみく)と並べてみると、興味深い数値が浮かび上がります。

¹ ※ 乗換案内基準の推定値 [2次出典]

この数値は、私には少し意外でした。成約価格の差は38万円です。東京駅までの時間差は約13分です。この数値をどう解釈するかは、読者それぞれの状況と判断によって変わります。ただ、近似した価格帯で都心へのアクセス時間がこれだけ差があるという事実は、参考にしてよいデータだと思います。私の見方では、墨田区の立地特性はまだ価格に十分に織り込まれていない可能性があると考えています。

マンション平均売買価格

¹

蔵前と森下はすでに台東区平均に近い水準です。この2駅周辺は台東区との境界エリアであり、いわゆる「江戸情緒のヒップスター化」が進行中の地点です。錦糸町は成約件数が126件と他の駅に比べて流動性(取引量)が高く、価格発見が比較的速く行われているといえます。

賃料相場

²

地下鉄8号線延伸 — 構造的変化の始まり

2024年11月、東京メトロ有楽町線(ゆうらくちょうせん)の延伸工事が着工しました。⁸ 豊洲(とよす)から住吉(すみよし)を結ぶこの路線が開業すると（2030年代半ば目標）、墨田区と江東区の南北交通網が根本的に変わります。現在は車に頼っている地区が都心と直結されます。

また2025年3月、墨田区は「錦糸町まちづくりビジョン」（2040年指向）を策定しました。⁹ 錦糸町駅周辺の商業・業務・居住機能の複合再編を目指しており、2026年以降のグランドデザイン策定委員会が本格稼働中です。この二つの事業の進捗状況は、今後のエリア別価格形成に影響を与えうる変数です。

3. 江東区(こうとうく)

二つの顔

江東区は、ひとつの数字では説明できない区です。区全体の平均成約価格は70㎡で8,401万円です。¹ しかしこの平均の中に、まったく異なる二つの市場が共存しています。

南部の豊洲(とよす)と有明(ありあけ)一帯はすでにプレミアム市場です。有明駅近辺の成約価格は198.6万円/㎡、豊洲駅は168.7万円/㎡（343件）です。これは港区平均（220.6万円）に近い水準です。2024年の豊洲千客万来(とよすせんきゃくばんらい)開業、2025年7月の豊洲セイルパーク(とよすセイルパーク)開業など、水辺の複合開発が相次いでおり、このエリアの開発密度はさらに高まっています。

一方、内陸部は違います。東陽町(とうようちょう)・木場(きば)・亀戸(かめいど)エリアの成約価格は区の平均を下回ります。

東陽町駅(とうようちょうえき)から東京メトロ東西線(とうざいせん)に乗ると、大手町まで約9分です。大手町駅は皇居のすぐ東側、東京駅まで徒歩10分の距離です。東陽町エリアの内陸マンションは、区南部の豊洲・有明エリアと比べると低い価格帯に形成されています。

マンション平均売買価格

¹

豊洲・有明エリアが区全体の平均（120.0万円/㎡）を大きく押し上げています。清澄白河・森下・門前仲町など内陸・準水辺の駅は、区の平均より低いか同水準に位置しています。成約件数1,952件は23区内でも最上位水準であり、流動性が高く価格情報が豊富な区です。

賃料相場

²

江東区の1LDK賃料相場（15.6万円）は3区の中で最も低い水準です。区南部の豊洲・有明エリアの売買価格はすでにプレミアム水準ですが、この高い売買価格が賃料相場に完全には転嫁されていない構造です。賃料利回りの観点では内陸部と南部の間で温度差があるため、エリアごとに分けて検討されることをお勧めします。

4. 3区比較まとめ

¹²³

比較基準点（過去エピソードおよび都心基準）:

※ 杉並区・中野区の都心所要時間は乗換案内基準の推定値 [2次出典]

2026年第1四半期の首都圏マンション市場は新築在庫の減少傾向が続いており、中古マンションの成約価格の底堅さが維持されています。⁵

5. 投資・居住ガイド

居住の観点から

台東区は、都心勤務の方が賃貸で始めるのに適した区です。上野・秋葉原の路線網が広く、どこへでもアクセスできます。観光インフラが充実しているため生活の利便性も高いです。ただし、区内の立地によって騒音・混雑の程度に差があるため、浅草の商業地近辺よりも蔵前・今戸(いまど)方面の静かな路地をお勧めします。

墨田区は、ファミリー居住に意外な強みを持つ区です。スカイツリー周辺の整備により、水辺の公園や散歩道がよく整っています。江東区と同様に道路網が広く、車の利用も快適です。マイホーム予算を6,000万円台でお探しであれば、錦糸町・両国エリアは現実的な選択肢です。

江東区は、ライフスタイルによって選択が分かれます。豊洲・有明エリアは完全に別の街のように設計された新都市感覚の居住空間です。一方、木場・東陽町の内陸部は、古い東京の雰囲気を残しながらもアクセスは抜群です。どちらを望むかによって、同じ区の中でまったく異なる体験をすることになります。

投資の観点から

3区すべてに共通して確認できるのは、都心までの物理的距離と価格の間のギャップです。このギャップが今後どのように変化するかは、金利環境・新規供給量・再開発の進捗スピードなど複合的な要因にかかっています。

ただし、リスクについても明確にお伝えします。これらのエリアは、東京直下地震(ちょっかじしん)の危険度評価で一部地区が注意ランクに含まれています。特に海岸に近い低地では、液状化(えきじょうか、地震時に地盤が液体のように変化する現象)リスクマップを必ず確認していただく必要があります。建物の耐震等級と地盤データを物件選びのチェックリストに入れておきましょう。

また、江東区の豊洲・有明南部はすでにプレミアムが反映された市場です。ここからのさらなる上昇を期待するには、別の論拠が必要です。清澄白河・森下・門前仲町など内陸部は、アクセス性に対して相対的に低い価格帯に形成されているエリアです。

地下鉄8号線延伸（2030年代半ば開業目標）が完成すれば、現在は交通アクセスが不便な地区が新たな価格発見の段階に入る可能性があります。この変化を前に、市場がまだ先行織り込みを完了していないエリアを探すことが、この時点での戦略的検討のひとつです。

注1: 蔵前(くらまえ)駅は台東区・墨田区の双方の価格表に登場しています。この駅は2区の境界に位置しており、MLIT成約価格データでは両区の集計に含まれる物件が混在しています。台東区側の集計（127.4万円/㎡、72件）と墨田区側の集計（110.8万円/㎡、9件）の差異は、区境界基準の集計方式の違いを反映しています。¹

1次確認出典一覧

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• シリーズプロローグ: 東京、どこに住む？
• Ep.1: 核心3区 — 千代田・中央・港
• Ep.2: 核心6区 — 新宿・渋谷・文京
• Ep.3: 西側プレミアム住宅ベルト — 目黒・世田谷
• Ep.4: ビジネスゲートウェイ — 品川・大田
• Ep.5: ヒップスターインナーリング — 豊島・中野・杉並